Permis de construire ou simple déclaration préalable ? Quel particulier désireux de faire construire une piscine ou une véranda ne s’est pas posé cette question… Les réponses étaient loin d’être évidentes.
La réforme du Permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme entrée en vigueur au 1er octobre 2007 tente de rendre plus claires les règles d’urbanisme et a pour vocation de simplifier les formalités exigées des constructeurs, particuliers ou professionnels et d’améliorer la sécurité juridique.
Une clarification du champ d’application des différentes autorisations
Avant l’entrée en vigueur du nouveau texte, le code de l’urbanisme prévoyait onze autorisations différentes et cinq régimes de déclarations, faisant naître une première difficulté pour le constructeur : savoir quelle demande formuler à l’administration… La réforme regroupe ces autorisations en quatre catégories : permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et une seule déclaration préalable. Le champ d’application des procédures est précisé de façon exhaustive par le décret du 5 janvier 2007.
Le permis de construire
Le nouvel article L. 421-1 du Code de l’urbanisme reprend le principe de l’assujettissement à un permis de construire, hormis les cas où, en vertu d’un décret à venir, la construction est soumise à la procédure de déclaration préalable ou exemptée de toute autorisation au titre du code de l’urbanisme.
Le décret du 5 janvier 2007 a fixé la liste exhaustive des travaux sur constructions existantes soumis à permis de construire et ceux qui sont soumis à une simple déclaration préalable.
Les textes modifiés envisagent aussi le cas des constructions temporaires, des constructions saisonnières et des constructions autorisées à titre précaire qui relèvent de régimes différents. Certaines constructions, dont la liste est arrêtée par le décret, échappent à toute formalité au titre du Code de l’urbanisme en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de leur usage. Les constructions saisonnières sont celles qui doivent être périodiquement démontées et réinstallées. Elles ne peuvent être autorisées que par un permis de construire délivré à titre précaire.
S’agissant des piscines, le décret précise qu’est soumis à permis de construire le fait de construire une piscine fixe de plus de 10 m² et de moins de 100 m² disposant d’une couverture modulable, d’une hauteur de plus d’1m80 au-dessus du niveau de l’eau, construire une piscine fixe de plus de 10 m² et de moins de 100 m² disposant d’une couverture fixe de deux mètres de hauteur.
En revanche, n’est soumis à aucune formalité le fait d’installer une piscine gonflable de moins de 10 m² ou une piscine gonflable de surface supérieure à 10 m² dont l’installation est limitée à trois mois.
Le permis d’aménager
C’est une grande nouveauté de la réforme. Le permis d’aménager regroupe les autorisations de lotir, les autorisations de création de terrains de camping ou de parc résidentiel de loisirs, les autorisations concernant les travaux divers ayant une incidence sur l’occupation des sols (golf…).
Le permis de démolir
Le domaine d’application du permis de démolir nouvelle version est seulement lié à la police des sites classés et du patrimoine architectural. En dehors de ces hypothèses, l’institution du permis de démolir relève du pouvoir discrétionnaire du conseil municipal.
La demande de permis de construire pourra porter à la fois sur la démolition et sur la construction. Le permis de construire tiendra alors lieu de permis de démolir.
La déclaration préalable à travaux
Elle est promue au rang de véritable mode de contrôle de l’utilisation du sol.
Elle possède son domaine propre par lequel elle constitue la seule mesure de contrôle de l’utilisation du sol. Sont exclusivement soumis à déclaration préalable les clôtures et les divisions foncières mais également les coupes et abattages d’arbres.
La déclaration devient une alternative au permis de construire et au permis de démolir lorsque les travaux, installations, constructions et aménagements ne justifient pas l’exigence d’un permis en raison de leur dimension, de leur nature ou de leur localisation.
A titre d’exemples, sont soumis à déclaration préalable le fait de construire une piscine, sans couverture ou avec une couverture modulable, le fait de construire une piscine fixe de plus de 10 m² et de moins de 100 m² si elle n’a pas de couverture ou une couverture seulement destinée à protéger de la chaleur ou pour des raisons de sécurité, le fait d’installer une piscine gonflable de surface supérieure à 10 m² dont l’installation est destinée à durer plus de trois mois ou encore le fait de fixer de manière durable une antenne parabolique et/ou un climatiseur.
Des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers demandés
Un délai d’instruction est fixé par le décret. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. Ce délai est de un mois pour les déclarations préalables, deux mois pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir, trois mois pour tous les autres permis.
Un délai différent pourra être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (Architecte de Bâtiments de France, commission de sécurité…) Cette majoration de délai doit impérativement être notifiée au plus tard un mois après le dépôt du permis et ne peut pas être modifiée ultérieurement, sauf cas exceptionnels limitativement énumérés par le décret. Si le dossier est incomplet, les pièces manquantes doivent également être demandées dans le premier mois. A la fin du premier mois, le demandeur connaît donc précisément le délai dans lequel la décision doit intervenir.
Le décret précise de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable. Comme pour la notification des délais, l’administration dispose d’un mois après le dépôt d’une demande en mairie pour demander les pièces manquantes lorsque le dossier n’est pas complet.
Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes
…lors du dépôt de la demande
De nombreux éléments de la demande deviennent déclaratifs et les services compétents n’ont plus à assurer de vérifications préalables. Il ne sera plus exigé de joindre à la demande un plan intérieur de la construction, plan dont les services n’ont pas les moyens de vérifier l’exactitude. La surface de plancher du projet de construction sera strictement déclarative et engagera la responsabilité du constructeur. De même, le calcul des taxes sera effectué sur la base des surfaces déclarées. Si une irrégularité dans cette déclaration est constatée, un redressement sera effectué.
…lors de l’achèvement des travaux
C’est le constructeur et son architecte, dans la déclaration d’achèvement des travaux, qui certifient qu’ils ont bien respecté le permis. L’autorité compétente pourra contrôler la conformité des travaux et, le cas échéant, la contester, dans un délai de trois mois. Passé ce délai, elle sera réputée n’avoir pas contesté la conformité des travaux.
Le propriétaire pourra demander à l’administration de lui en donner acte par une attestation écrite. L’existence d’une déclaration d’achèvement permettra de clore définitivement les délais de recours contentieux à l’encontre du permis de construire devant les tribunaux administratifs.
Les nouvelles règles du droit de l’urbanisme vont à présent être confrontées à la pratique des mairies et à la sanction des Tribunaux. Il convient d’attendre pour apprécier la portée de cette réforme.
Dossier réalisé par
Delphine CHLEWICKI HAZOUT et Karine ROZENBLUM,
Avocats au Barreau de Paris,
ABCR, Cabinet d’avocats
Source : Eurospapoolnews
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